성북ㆍ평창ㆍ한남동 ‘부촌 3인방’ 이 뜬다

성북ㆍ평창ㆍ한남동 ‘부촌 3인방’ 이 뜬다

매경 이코노미

"진짜 부자들은 강남에 관심 없어요. 조용하고 공기 좋으면서 사생활 보호가 가능한 강북 부촌에 몰려 있지요."(성북동 A중개업소 관계자)
예나 지금이나 부촌의 명성은 변하지 않았다. 부동산시장의 대장주인 강남에 밀려 소외되곤 했지만 그렇다고 과거 위상을 잃은 건 아니다.

그런데 한동안 잠잠하던

강북 부촌에 요즘 단독주택 리모델링이 한창이다. 배경은 뭘까.

강남 부유층, 강북 부촌 입주 문의 늘어

                                     

                          

(성북동 일대와 리모델링공사)

강북권엔 대표 부촌 3인방이 있다. 성북, 평창, 한남동이다. 부촌의 대표주자로 꼽히는 성북동은 삼청터널에서 시작해 삼선교로 이어지는 언덕배기에 들어서 있다. 주로 재벌 총수, 외국계 기업인, 전직 고위 관료가 모여 산다.

성북동 내에서도 입지가 갈린다. 도로가 넓고 교통이 좋으면서 경사가 가파르지 않은 330번지는 일명 재벌 총수 등이 몰려 사는 'A클래스 입지'로 꼽힌다. 땅값만 3.3㎡당 2000만원 선이다. 이에 비해 경사도가 심하고 교통도 좋지 않은 1, 15번지는 한 수 아래다. 땅값이 3.3㎡당 1600만원 선에 그쳐 집값도 상대적으로 저렴하다.

이에 비해 한남동은 남산을 등지고 한강을 굽어보는 전형적인 배산임수형 길지다. 한남동 지명도 남쪽에 한강이 흐르고 북서쪽에는 남산이 있는 형국에서 착안, 한강과 남산의 머리글자를 따서 탄생했다. 이건희 전 삼성 회장 등 국내 굴지의 재벌 총수들이 한남동에 운집한 것도 이 같은 풍수지리와 무관하지 않다. 특히 조망이 중요하다 보니 주택 신축 시 조망권 싸움도 빈번히 일어나고 있다.

한남동은 국내 최대의 외국인 밀집지 중 한 곳으로 꼽히면서 쿠웨이트, 인도 등 30여개 국가의 대사관과 영사관이 자리 잡고 있다. 60년대 대한주택공사가 외국인 임대 목적으로 조성한 유엔빌리지도 초기엔 외교관들이 모여 살았지만 지금은 어느새 '부촌 내 부촌'으로 자리매김했다. 200여개 고급빌라와 100여개 단독주택이 밀집해 있다.

특히 국토해양부에서 발표하는 전국 주택 공시지가를 보면 한남동 일대 주택들이 상위권을 휩쓴다. 이건희 전 회장 자택은 올해 4월 말 발표된 공시가로 94억5000만원에 달한다.

성북동과 한남동은 여러모로 비교된다. 한남동에는 이건희 전 삼성 회장을 비롯해 삼성, LG가(家) 사람들이 주축인 반면 성북동에는 현대가 재벌이 많이 산다.

정몽근 현대백화점 명예회장, 정몽규 현대산업개발 회장, 현정은 현대그룹 회장 등이 성북동 주민이다.

평창동은 성북, 한남동에 비하면 한 수 아래지만 역시 강북을 대표하는 전통 부촌이다. 주로 교수, 의사 등 전문직 종사자들이 많이 거주한다. 최근엔 가나아트센터를 중심으로 갤러리가 밀집하면서 문화·예술인들 입주가 부쩍 늘고 있다.

성북동 단독주택 리모델링 한창

그런데 강북 부촌에 새로운 바람이 일고 있다. 성북동 주택가를 지나다 보면 조용한 분위기 속에도 몇몇 지역에서 리모델링 공사 현장이 엿보인다. 고급 단독주택의 경우 값이 비싼 데다 투자 목적보다는 실제 거주를 원하는 수요자들이 많았다. 그만큼 매물이 적고 거래도 없었다. 하지만 최근 노후 주택을 개발업체에 넘기고 신축 주택으로 이주하려는 재벌가들이 늘면서 거래가 서서히 일어나고 있다.

LIG건영은 330번지에 고급 단독주택 '게이트힐즈 성북'을 선보였다. 지하 1층~지상 21층 단독주택으로 515~598㎡ 12가구다. 분양가는 43억~54억원 선인데도 절반 이상이 계약됐다. 부동산개발업체 에스타운개발은 성북동 330-250번지에 98년 3월 준공한 주택을 대지면적 337㎡, 연면적 328㎡ 규모로 최근 리모델링했다.

이 회사는 또 지난해 6월 330-45 1번지 대지 540㎡에 단독주택을 착공해 내년 하반기 완공 예정이다. 한남동에서도 유엔빌리지 내 클라인하우스가 지난해 초 373㎡를 40억원에, 더하우스 443㎡는 42억원에 분양한 바 있다.

유지홍 에스타운개발 사장은 "같은 값이면 주택 내 정원을 갖춰 땅을 밟아보겠다는 수요가 늘어 타워팰리스나 도곡렉슬 주민들도 성북, 한남동 집을 구입하려고 문의할 정도"라며 "아파트, 빌라와 비교해 전용면적이 높고 환금성도 괜찮기 때문에 향후 부유층들이 많이 입주할 것으로 보인다"고 설명한다.

물론 강북 부촌의 경우 기본 땅값이 워낙 높아 신규 건축은 물론이고 리모델링조차 그리 호락호락하진 않다.

한남동 땅값이 3.3㎡당 2500만~3500만원 선으로 가장 높고

성북동은 1600만~2000만원,

평창동은 1500만~1800만원 선이다.

한남동의 경우 495㎡(150평) 부지에 신규 단독주택을 지으려면

 3.3㎡당 3000만원 기준으로 땅값만 45억원에 달한다는 얘기다.

그만큼 건축업자로선 부담이 클 수밖에 없어 리모델링이 인기를 끌고 있다.

 

유엔빌리지 고급 빌라의 경우 3.3㎡당 매매가가 5000만원은 훌쩍 넘을 것이란 예상이 많다.

성북, 평창동은 개발부지가 마땅치 않고 암석이 많아 아예 새로운 모습으로 탈바꿈하긴 어렵다. 이 때문에 단독주택 리모델링사업만 꾸준히 진행될 것으로 보인다. 이에 비해 한남동은 부촌 형성이 진행 중이라 향후 위상이 한층 부각될 가능성이 높다. 지형적인 면을 살펴봐도 한남동이 성북동이나 평창동보다 좋다는 평가가 많다. 앞에는 한강, 뒤로는 남산이 자리 잡고 있으며 도심 접근성이 좋아 교통이 편리하기 때문이다. 신흥 부촌 역시 이런 요소를 갖춰야 할 것으로 보인다.

한태욱 대신증권 부동산전문위원은 "주변 경관이 수려하면서 조용하고 도심 접근성 좋은 곳이 새로운 부촌으로 부상할 가능성이 높다"며 "물론 각자의 프라이버시가 중요하기 때문에 지대가 높고 보안이 잘되면서 녹지가 많은 곳이 인기를 끌 것"이라고 내다본다.

신흥 부촌 후보지로는 남산, 북한산 일대의 신규 개발 지역이나 종로구 삼청, 부암동과 용산 일대가 꼽힌다. 용산권의 경우 기존 한남동과 함께 한강르네상스 프로젝트와 연계된 용산국제업무지구, 단국대 이전 부지에 건립될 한남더힐, 서울시 2차 뉴타운인 한남뉴타운까지 더해 가치가 계속 커질 것으로 예상된다. 수도권에서는 판교신도시와 위례신도시 단독주택지가 인기를 끌 전망이다.

양재모 한양사이버대 교수는 "삼청, 부암동 일대가 기존 부촌과 비슷한 환경조건을 갖춰 고급주택 형성 유망지로 꼽힌다"며 "10년 뒤에는 주택 수요 변화와 맞물려 기존 단독주택보다는 타운하우스 등이 대세로 자리 잡을 수 있다"고 내다본다.

부촌 성격에 따라 투자 전략을 달리 짤 필요가 있다. 성북, 평창동의 경우 고급주택 리모델링 투자 가치가 높은 반면 한남동은 외국인을 상대로 한 외국인 임대주택을 노려볼 만하다. 특히 한남동 외국인 주택이 대부분 오래됐고 향후 재건축될 경우 가치 상승이 기대된다는 점에서 매력적이다.

한남동 일대는 비교적 수입이 많고 오랜 기간 국내에 머무르는 외국 대사, 다국적 기업 지사장 등이 많이 거주해 외국인 대상 임대사업을 하기에 좋다. 유엔빌리지 내에서도 고급 주거지로 꼽히는 헤렌하우스의 경우 400㎡ 내외 빌라의 월 임차료가 1200만원, 300㎡도 800만원에 달할 정도다.

또 외국인 임대사업의 경우 통상 2년인 임대 기간에 받아야 할 월세를 입주 전에 한꺼번에 받는 소위 '깔세' 형태로 임대 수익을 올릴 수 있어 투자금 회수가 빠른 것도 장점이다. 다만 주택 매입 후 외국인들 생활습관에 맞는 리모델링이 필요하다.

이밖에 부촌에서는 갤러리 등 문화 시설이나 웰빙 시설로 임차돼 있는 스포츠센터 회원권, 인근 중소형 빌딩도 틈새 투자처로 꼽힌다. 김종선 한서대 겸임교수는 "부촌에 위치해 다가구, 다세대주택 전환이 가능한 단독주택을 매입한 후 리모델링을 통해 임대하는 전략도 괜찮다"고 설명한다.

[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr]