◈ 농지의 전용 ◈

◈ 농지의 전용 ◈

 

귀농자들이 가장 궁금해 하는

농지구입과 주택마련에 대한 내용을 수집 자료정리했습니다.

 

1.집과 농지 구입 제대로 하려면 먼저 살아보는 것이 현명

귀농했다고 누구나 귀농인, 즉 농업인이 되는 것은 아닙니다.

농지를 소유하거나 임차를 해도 농업인이 될 수 있지만 진정한 농업인은 1년에 90일 이상 농업에 종사하고 전체 소득의 절반

이상이 농산물생산으로 인한 농업소득이어야 합니다.

 

90일 이상이면 연중 3개월을 얘기하는데 사실상 겨울 농한기와 장마철, 여름 등 농사일을 하지 않는 날이 생각보다 많기 때문에 거의 1년 내내 농사만 짓는게 대부분의 농촌사람임을 염두에 두면 됩니다.

 

농지 만평을 소유하더라도 농사를 짓지 않고 임차해주고 있으면 농업인이라 할 수 없습니다.

 

참고로 우리나라 전국토의 농지에는 정부 보조금이 지급되고 있는데 이는‘농지원부’에 등록된 땅에만 가능합니다.

 

마을 이장이 파악한 농지경작현황(예를 들어, 00씨가 00작물을 00만큼 짓고 있다)이 해당 면사무소에 접수되면 ‘농지원부’가 만들어지고 여기에 등재되어야 진정한 귀농인이라 할 수 있습니다.

 

2.집은 언제 지을 것인가?

본인의 땅일지라도 일 년 정도 지난 후에 계획을 세우는 것이 좋습니다. 집은 일단 짓지 전에 봄~겨울을 한번 지내봐야 집의 위치와 방향을 정하는 데 후회가 없는데 한 번 지은 집을 다시 뜯을 수 없기 때문입니다.

 

귀농 하여 주소 이전을 한지 1년이 지나면 60평 한도의 농가주택을 신고제로 지을 수 있습니다.

 

귀농자가 신고하면 농지계에서 실사를 하게 되고 농지전용허가(구입한 땅의 지목이 '전'이라면 '대지'로 용도변경을 함을 말함)를 받은 후에야 집을 지을 수 있다.

단 ,자신 명의의 주택이 없어야 하며 해당 면사무소 산업계에 문의하면 알 수 있다.

 

그리고 집을 짓기 위해선 자금이 필요합니다. 귀농하는 사람들에게는 해당 지역의 면사무소 주택계에서 2천만원 한도 내에서 5년 거치 15년 상환으로 연리 5.5%에 융자해주고 있다.

 

 

3.토막정보·농촌빈집

"새로 짓는 집보다 빈 집이 좋다"

이왕이면 새로 지어도 좋지만 일년쯤 지난 후에 새 집을 짓는 것으로 하고 헌 집을 활용하는 게 좋습니다.

일단 마을의 이장을 찾아가서 동네 빈 집의 현황을 들어보고 집주인과 협의하도록 합니다.

 

농가의 빈집을 임대한다면 경우에 따라 차이가 나겠지만 월 5만원 정도가 적당할 것입니다. 낡은 정도에 따라 집주인과 잘 협의하면 공짜로도 이용할 수 있습니다.

 

농가를 구입할 경우 시세는 집의 노후와 지역 그리고 대지의 포함 유무에 따라 차이가 있는데 의외로 남의 땅에 지은 집이 많기도 합니다.

 

전국 시, 군청 주택관련 부서에는 ‘농어촌빈집정보센타’를 운영하고 있으며, 문의는 행정자치부 지역진흥과(02-3703-4980)로 문의하거나 행정자치부 홈페이지에 접속하여 지방자치정보→지역개발, 아름마을→농어촌빈집정보센타 안내(32번 글)글의 전국 157개 시군의 농어촌 빈집정보센타의 담당연락처를 참고하면 됩니다.

 

4.집 짓기에 드는 비용과 절약방법

어떤 종류의 집이건 평당 200~400만원은 계산해야 합니다.

본인이 직접 지을 경우 인건비는 절약되겠지만 시간은 더 걸리게 마련입니다.

 

벽돌 쌓기, 벽 바르기(미장), 전기, 상하수도, 화장실과 욕실, 타일 붙이기, 보일러 설치, 내부 인테리어와 도배 등 여러 작업이 있는데 이 중 본인이 할 수 있는 일은 직접하고 직접 할 수 없는 것은 전문가에게 맡기면 됩니다.

 

주택 신축을 할 때 건축업자에 따라 건축비용이 상이한데 시장가격을 조사하여 적정한 건축비용을 지출토록 하되 특히 건축업자와 계약할 때는 자재의 종류나 품질에 대해서 계약조건을 명시해 두는 것이 좋습니다.

농업기반공사(031-420-4027)는 농촌 주택에 대한 '표준설계도'를 작성하여 무상 이용토록 하고 있으며 산림조합중앙회에서는 국산 목재로 목조주택을 시공하고 있습니다.

 

5.농지구입의 절차와 임차할 때 임대료

농지 1천㎡(303평) 이상 소유해야 농민으로 인정됩니다.

농민은 다른 농지 구입 시 전국 어디에서든 문제가 없지만 농민이 아닌 경우엔 그렇지 않습니다.

 

농지의 소유권을 취득하고자 하는 사람은 농지소재지의 시구읍(면)장으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 소유권 이전이 가능합니다.

 

농업경영을 목적으로 농지를 취득하는 경우의 귀농인이라면 농지소유상환이 완전 폐지됩니다. 상속으로 농지를 취득하였거나 이농당시 소유농지를 계속하여 소유하는 경우는 소유상한이 1ha 이내로 제한됩니다.

 

주말체험농장 등의 목적으로 농지를 취득하는 경우에는 세대별로 300평(1천㎡) 미만으로 농지소유가 제한됩니다.

 

귀농한 경우에는 현지 사정에 밝지 못하므로 일반적인 부동산 유통경로를 통해서 구입하기보다 부동산소재지 인근의 '지역농협(지도계)'의 안내를 받을 수 있습니다.

 

'농협 하나로 복덕방'은 전국 각지의 매매 가능한 부동산 내역(소재지, 규모, 희망매매가격 등)을 참고할 수 있습니다.

임대료는 지역과 농지의 입지조건(비옥도, 농로 유무, 관개수 이용 정도)에 따라 차이가 납니다.

 

논은 200평 한 마지기에 쌀 한 가마 정도가 임대료가 되며 밭은 기준을 잡기가 힘듭니다.

도로가의 밭이나 개간한 땅인가에 따라 차이가 나며 300평에 연 10만원 하는 곳도 있고 20만원인 곳도 있습니다.

 

밭농사는 이랑에 비닐을 씌우는데 300평에 비닐 한 두루마리가 들고 이것의 가격에 따라 임대료를 따지는 곳도 있습니다.

요즘 농촌은 휴경지가 많아 경작하기 까탈스런 땅을 공짜로 임차할 수도 있습니다.

 

면적은 귀농 초기엔 어떤 작목을 선택하든 2천평 이하가 적당합니다.

 

농지를 취득한 후 농사를 짓지 않는 경우(휴경, 임대, 무상임대, 전부위탁 등)에는 1년 이내에 처분해야 합니다.

 

이 기간동안 처분하지 않은 경우에는 시장, 군수가 6개월의 기간을 정해 처분명령, 처분명령을 이행하게 하며, 이를 따르지 않게 되면 해당농지 공시지가의 20%에 해당하는 이행 강제금을 매년 반복 부과해야 하며

 

이는 농림부 농지관리과(02-503-7264)로 문의하면 됩니다.

 

 

6.땅을 구입할 땐 4W를 확인

땅을 구입할 때는 지적도를 잘 보아야 하는데 지적도상에

구입하려는 땅으로 길이 나있는지 확인해야 합니다.

 

지적도상에 길이 없어도 실제론 길이 있는 경우를 '맹지'라 부릅니다.

 

맹지는 다른 사람의 땅을 거쳐야 자신의 땅으로 갈 수 있으므로 집을 지을 수 없으며 마음놓고 사용할 수도 없습니다.

 

맹지를 구입하지 않으려면 땅을 사기전에 내 땅으로 가는 길이 지적도상에 있는지 확인하고 그 길이 있는 땅의 주인과 얘기를 하여 통행료를 지불하든지 하여튼 나중에 문제가 생겨도 해결할 수 있도록 단서를 마련해야 합니다.

 

이것이 땅구입시 중요한점 4가지중

 

첫 번째인 WAY(길)입니다.

 

두 번째는 WATER입니다.

물을 댈 수 있는 땅이라야 하고 물을 구할 수 있는 땅이라야 합니다.

 

세 번째는 WORK입니다.

나의 노동력으로 그 땅을 경작할 수 있는지 따져봐야 합니다.

 

넷째는 WIFE입니다.

아내가 좋다고 인정하는 땅이어야 합니다.

아내가 농사짓지 적당한 땅이라고 동의해야 아내의 노동력을 동원하기가 훨씬 수월해지기 때문입니다.

 

4W 이외에 구입하려는 땅에 묘지나 폐가 직전의 집 혹은 나무가 심겨져 있는 경우에도 간단히 생각하면 안 됩니다.

 

반드시 주인이 누군지 알아보고 이전을 해야 하는데, 이런 것들은 그 동네에 2년 이상 살다보면 저절도 파악되기 때문에 집과 땅을 안 사고 버텨봐야 하는게 귀농의 요령입니다.

 

땅을 구입한 뒤 측량해보니 실제 땅과 다른 경우가 있는데 이때는 소송을 해서 이긴다 해도 그 동네에서 살기 힘들게 됩니다.

 

신중하게 생각할 문제입니다. 집을 구입했는데 무허가인 경우, 내가 경작하려는 작물과 땅이 방향과 경사도 등 서로 성격이

안맞는 경우도 있습니다.

 

집이 '전'으로 되어 있을 경우엔 '대지'로 변경해야 합니다.

집이 무허가이거나 등기가 되어 있어도 땅 주인이 따로 있을

경우에는 자신의 땅, 자신의 집이라도 마음대로 할 수 없습니다.

한번 무너진 집은 땅 주인의 허락없이 그 자리에 다시 집을 짓지 못합니다.

 

 

7.나에게 맞는 귀농 지역 찾기

귀농 지역의 선택은 기존농지가 있는 곳이나 고향으로 가는 것이 낯선 곳보다는 두려움이 적고 조기에 농촌생활의 적응이 가능합니다.

빈집이나 노는 땅을 알선 받은 곳에서 본격적인 귀농에 앞서 영농경험을 쌓은 후 그곳으로 정착여부를 결정하는 것이 좋습니다.

 

아니면 귀농희망지역 인근에 영농기술 지도를 받을 수 있는 선도농가가 있는 곳이나,

그린투어리즘이 활성화 된 마을과 같이 특화된 마을을 선택해, 농외소득을 올리는 것도 좋습니다.

특정작물을 재배하고자 한다면 해당작물 재배에 대한 입지여건(기후, 토질 등)이 맞는 곳인지 여부를 검토한 후 결정하는 것이 좋습니다.

 

 

** 농지전용을 발로뛰어 직접받은 경험(사례) **

토지 구입할 때부터 중요한 목표 중의 하나가 전원주택을 짓는 것이었습니다. 세상에 하나뿐인 나만의 집을 짓고 싶어, 지금 하나씩 준비하고 실천하고 있습니다.

 

제가 직접 전용 허가를 받으러 군청이며 읍사무소를 드나들면서 느낀 것은 직접 전용허가를 받는 경우가 거의 없다는 것입니다.

 

담당 공무원들의 이야기로는 거의 99%가 대행업체를 통해서 받는다고 합니다.

 

그도 그럴 것이 제출해야 하는 서류가 다소 많고 농지법이나 건축법에 대한 상식도 다소 요구되는 편이라 어려운 것이 사실입니다.

설계사무소나 부동산 중개사무소에서 일반적으로 받는 전용 허가 대행 수수료가 실제 100만~150만원 정도합니다.

그리고 이런 금전적인 이유와 함께 농지나 주택에 대한 이해를 넓히는 계기가 되므로 쉽지는 않지만 꼭 한번 도전해 보시길 바랍니다.

 

 

1.왜 전용 허가를 받아야 하는가?

집을 지으려면 땅이 있어야 합니다.

내 땅이라고 해서 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다.

농지에는 농작물이, 임야에는 나무가 있어야 하며 다른 것은

있을 수 없다는 것이 농지법과 산림법의 주요 골자입니다.

집은 대지위에 있어야 합니다.

 

대지는 과거에 집이 있었거나, 현재에도 집이 있거나, 미래에 집이 생길 수 있는 땅을 말하는 단어입니다.

 

여기서 집이란 등기가 되어있는 건축물을 의미합니다.

그런데 농가가 딸린 땅을 구입하더라도, 그 농가가 등기가 되어있지 않은 무허가 주택인 경우 지목이 대지가 아닌 경우가 많으므로 주의하여야 합니다.

 

물론 약 6평(20㎡) 이하의 작은 건축물(농막)은 농사를 위한 것이며, 거주를 목적으로 하지 않는다면 농지에 설치할 수 도 있으나, 극히 예외라 할 수 있겠습니다.

 

농지(논밭)를 대지로 바꾸는 것을 농지 전용,

임야(산)를 대지로 바꾸는 것을 형질변경이라고 합니다.

 

당연히 대지를 구입하였다면 이 복잡한 과정이 없어도 되나, 안타깝게도 우리 국토의 대부분은 농지와 임야로 구성되어 있으며,

좋은 자연환경이 보존된 땅을 비교적 저렴하게 구입하려면 농지나 임야가 일반적입니다.

 

 

2.농지 전용의 제한

이대로만 따라 한다고 해서 모든 땅을 대지로 바꿀 수 있지는

않습니다. 전용허가를 받는데 필요한 몇 가지 전제 조건을

붙여 보겠습니다.

우선 가장 중요한 것은 폭 3~4m 이상의 도로가 전용하고자 하는 토지에 4m 이상 붙어있는가 입니다.

 

이 말은 역으로 맹지는 전용허가 대상에서 제외되므로,

타인의 도로나 토지를 사용해서 길을 만들겠다는 구체적인 대책서가 필요합니다.

이런 경우에는 전문가의 도움이 필요하다는 말로 대신 하고 싶습니다.

 

하여간 땅을 구입하시면서 그곳에 붙어있는 도로가 있는지 꼭 살펴보셔야 합니다.

 

포장여부에 상관없이 1톤 트럭이 그럭저럭 다닐 수 있다면 현황도로라고 우길 수 있습니다.

 

현황도로가 없다면, 혹시 지적도 상에 도로가 표시되어 있는

경우가 있습니다. 지방의 지적도인 경우 대부분 일제시대에 만들어진 것이라, 도면상으로만 도로가 있는 경우가 있다고 합니다.

이런 경우에도 전용 허가가 가능하다고 합니다만, 직접 확인된 부분이 아니라 이만 말씀 드리겠습니다.

 

 

3.허가가 날 수 있는지 여부를 파악해라.

구입하려는 땅의 토지이용계획 확인원 이라는 서류를 해당 군청에서 발급해 보면, 그 땅의 국가에서 계획한 현재 및 미래의

이용 현황을 알 수 있습니다.

 

예를 들어서 농업진흥지역 내부의 땅인 경우 허가 받기가 더욱 힘들며, 일반적으로 준농림지역인 경우에는 무난히 전용허가를 받을 수 있습니다.

 

그 외에도 군사지역, 상수원 보호구역 등등 여러 가지 이유로

인해서 전용허가가 어려운 경우가 많읍니다.

 

 

4.민원 발생에 대한 우려라고 할 수 있습니다.

드넓은 논 가운데에 집을 짓게 되면, 당연히 토사 유출 및 오수 배출로 인한 민원이 생길 수 있습니다.

이는 전용 허가시 제출하는 사업계획서에 포함되는 내용으로

허가 여부에 많은 영향을 주게 됩니다.

허가를 주관하는 농지관리위원회에서 실제로 현장 답사를 나오게 되므로, 민원 발생 여부를 미리 알아보고 대책을 준비하여야 합니다.

 

<전용허가를 받은 후 해야 할 일>

만일 성공적으로 전용 허가를 받은이후에느 , 당연히 집을 짓는 것이겠지만. 그 전에 몇 가지 해야 할 일이 있습니다.

 

 

첫째. 우선 경계측량을 하여 전용 면적 만큼 분할하여 합니다.

바로 이 분할된 땅이 준공 검사와 등기완료 후에 대지로 전환되는 것입니다.

이 시점에서 주소도 이전해서 전입을 해야 합니다.

전용허가를 받았다고 해서 바로 대지로 전용되는 것이 아니라는 것을 꼭 알아 두시고,

전용허가를 받은 후 2년 이내에 건축을 착공하고, 착공후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소된다는 사실 도 꼭 잊지 마십시오.

 

 

둘째. 제출할 서류 만들기

관공서에 제출할 서류를 만들어 보겠습니다.

필요한 서류들은 다음과 같습니다.

1. 농지 전용 허가 신청서

2. 사업계획서

3. 등기부 등본 (전용하고자 하는 토지의 소유권을 입증하는

   서류)

4. 지적도 등본 또는 지형도 (전용하고자 하는 농지에 대하여

   전용 예정구역을 표시)

5. 피해 방지 계획서 (예상민원 및 관련대책서)

 

이때, 등기부 등본의 경우 소재지의 등기소에서 신청하시면 즉석에서 발급이 되는데,

단, 지적도 등본은 군청에서 발급을 하며, 이 서류를 바로 제출하는 것이 아니고, 해당 지번의 지역을 확대 복사하여, 전용할 구역을 표시하여야 합니다.

 

저의 경우는 자와 연필을 이용해서 직접 그렸으며, 실제 도로와 집의 위치 및 크기를 기입하였습니다.

후에 건물이 완성되어 준공검사와 등기를 하여야 대지로 지목이 변경이 됩니다.

 

준공검사를 할 때, 전용 허가 신청할 때 제출한 서류와 실제 건물의 위치가 일치하여야 하는 것이 원칙입니다.

 

그리고 중요한 것은 토지의 소재지가 읍 단위라면, 읍 사무소와 군청에 모두 제출하여야 하므로 모든 서류는 반드시 2부씩 준비하여야 합니다.

 

이들 문서들은 모두 군청 담당 직원의 도움으로 완성할 수 있었으며, 경우에 따라 내용이 다를 수 있으므로 서류 제출 이전에 농지 담당 직원과 꼭 한번 상담해야 합니다.

 

 

셋째. 농지전용 허가신청

이 신청서는 해당 군청에 구비되어 있으며, 또한 군청 홈페이지에서 양식을 다운로드 받아서 이용할 수 있습니다.

 

신청서의 양식을 작성하는 방법에 대해 설명해 보겠습니다.

신청서는 양면으로 되어 있습니다.

 

(1)성명,(2)주민등록번호(법인등기부등본번호),(3)주소란은

신청인의 신상에 대한 정보를 기록합니다.

 

등기상의 토지 소유자 이름으로 하는 것이 무난합니다.

2001년 8월부터는 토지를 구입한 직후에도 전용 허가를 신청할 수 있습니다.

그 이전에는 땅을 구입한 후 1년 후에 전용신청을 해야 시군청에서 전용을 해주었던 것이 일반적이었고,

이런 이유로 이전에는 토지사용승락서를 이용하여 전용 완료 후에 등기 이전을 하는 편법을 사용하였으나, 규제 개혁 과정에서 토지 구입 직후에도 전용 허가를 신청할 수 있도록 개선 되었습니다.

 

(4)(9)전용하고자 하는 농지 소재지란에는 토지의 주소를 적습니다.

 

(5)(13)전용하고자 하는 토지의 면적을 적는데 단위는 반드시 평방미터(㎡)입니다.

 

평을 평방미터로 정확한 환산하는 방법은 0.3025로 나누어 주면 됩니다. 예를 들면 100평을 전용하고자 하는 경우 330㎡라고 적으시면 되는데 이 항목은 간단하지만 매우 중요하기도 합니다.

 

대지는 농지나 임야보다 가격이 높습니다.

따라서 많은 면적을 전용하면 땅의 가치는 올라간다고도 할 수 있습니다. 그러나 농지나 산림의 보존 차원에서 꼭 필요한 면적만 전용하는 것을 고려하여야 합니다.

 

그리고 일반적인 건폐율은 20~40% 입니다.

여기서 건폐율이란 건물의 평면적이 대지에 차지하는 비율이며,

 

평면적이므로 2층 구조의 60평짜리 집을 짓는 경우에도 평면적은 30평 정도이므로, 최대 전용 가능한 면적은 150평입니다.

그런데 전용허가 200평을 신청한 경우 건축법을 준수하기 위해서 창고나 데크를 이용해서 건폐율을 채우는 방법을 쓴다고 합니다.

 

하여간 100평을 전용하면, 평면적이 20~40평 정도의 주택을 지을 수 있다는 것 만 아시면 됩니다.

 

3층 이상으로 짓는 경우는 용적율도 고려해 보아야 할 것 입니다.

 

전용면적에 대한 상한은 300평 또한 200평으로 지역마다 다르지만, 하한의 제한은 없고 건폐율에 의한 제한이 있다고 이해하시면 됩니다.

 

 

건축법령에 의한 전용면적의 제한을 알아보았는데,

 

(자료 인용)

[문의]

농지(밭) 250평을 사서 150평은 농지전용하여 전원주택을 짓는다면 잔여 100평은 농지로 남게되는데 그 근거를 알고싶습니다.

전부를 대지로 전용할 수는 없는지요?

[답변]

결론적으로 말씀드리자면 문의하신 내용은 농지전용허가절차에 관련된 문제로 농지전용 허가 제한면적의 가준에 관한 것이라 할 수 있습니다.

논, 밭등 농지에 집을 지으려면 사전에 농지전용허가를 받아야합니다.농지전용허가는 건축허가(신고)와 같이 할 수도 있으나 별도로 할 수도 있습니다.

이 두가지 허가는 심사기준이 다르나 또한 그 상위법인 국토계획법의 규제를 받습니다.

 

 

첫째. 농지전용관련 국토계획법의 제한은

관리지역과 건폐율, 용적율 두가지입니다.

먼저 대상 농지는 주택을 신축할 수 있는 관리지역이래야 합니다.

국토계획법상 전국토는 도시지역, 농립지역, 관리지역, 자연환경보전지역으로 구분됩니다.도시자역이 아닌 농촌지역에서 전원주택을 지을 수 있는 땅은 관리지역에 제한됩니다.

관리지역은 다시 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 세분되어 이중 계획관리지역에서만 주택신축이 가능합니다.

그러나 현재 전국적으로 관리지역의 삼분화는 아직 되어 있지 못합니다. 지금 각 지자체에서 분류작업을 하고 있는 중이기 때문인데 그래서 지금 토지이용게획확인원을 떼어 보면 그냥"관리지역으로만 나옵니다.

 

 

다음에 국토계획법은 용도지역(도시지역등 분류)에 따라 얼마 넓이 면적의 땅에 얼마 면적의 집을 지을 수 있느냐는 건페율과 용적율을 각각 달리 정하고 있습니다.

 

*** 종전에 이규정은 건축법의 규정이었으나 국토계획법에

흡수되었습니다.

 

*** 건페율은 대지면적에 대한 건축바닥면적의 비율이고 용적율은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말합니다.

 

 

현행 관리지역의 경우 관리지역은 모두 게획관리지역이 아니므로 세분화되기 전까지는행정관청에서 허가대상시설여부를 심사해야 하고 그 건폐율은 40%, 용적율은 80%를 적용한다고 해석합니다.

 

따라서 건페율을 역산하면 주택바닥 40평의 주택을 짓기 위하여는 대지가 최소100평이 필요하며, 만일 2층으로 올린다면 용적율을 역산하여 역시 대지100평이 필요합니다.

3층으로 올린다면 150평이 소요되겠지요........

 

 

그러나 이 100평은 단지 주된시설의 부지이며 실제 주거용도에는 이 이외에 부대시설의 부지가 추가로 필요하게 됩니다.

 

예컨대 진입도로, 주차장, 마당, 화장실,창고,,정원등이 그것입니다.

 

그렇게 되면 전용해야할 면적은 몇10평 더 늘어나게 될 것입니다.

 

둘째. 농지 전용시에 농지법에 의한 행정관청의 심사기준에 따라 농지 전용면적이 제한받게 됩니다.

 

1) 농지법상 단독주택 신축을 위한 농지의 전용면적은 300평을 초과할 수 없습니다. (농지법 제39조, 시행령 제49조)

 

2)농업진흥지역 안에서 농지전용신고로 지을 수 있는 농업인주택은 200평으로 더욱 제한됩니다. (시행령 제34조 제4항)

 

농지전용 허가시에 행정관청은 신청서에 기재한 전용의 목적에 따라 적합한 규모로 전용허가를 내주게 됩니다.

신청한대로 또는 농지의 100% 다 전용허가를 해 주지 않습니다.

이것을 농지전용허가 제한면적이라고 합니다.

 

 

농지전용허가에 관련된 실무지침은 다음과 같이 되어 있습니다.

 

<농지법상 농지전용허가 심사기준에는 건폐율, 용적율 기준을 정하고 있지 아니하므로 전용하고져 하는 농지의 면적이 전용목적사업의 실현을 위하여 적합한 면적인지 여부는 허가권자가 심사 판단해야한다.

농지전용면적의 범위는 건폐율등 관게법령에 의한 기준면적이 있는 경우에는 이를 감안하여 최소면적으로 하여야 하며 이는 허가권자가 판단해야할 사항이다.>

 

그러므로 행정관청의 허가시에는 국토게획법상의 건페율 40%, 용적율 80% 법위내에서다시 목적에 필요한 최소한으로 결정하게 됩니다. 결과적으로 250평 농지라 할지라도 그중 150평 전용은 그리 쉬운 것은 아닙니다.

 

참고로 농지전용은 주택이 준공되었을 때에 분필후 바로소 대지로 지목변경이 되며 그 이전에는 여전히 농지로 남아 있게 됩니다.

 

그리고 대지로 지목변경이 안된 잔여 100평은 분필되어 그대로 농지로 남아 있게될 것입니다. 이 농지는 텃밭으로 써도 되고 후에 다른 용도로 써도 됩니다.

 

그러나 다른 사람에게 양도하기에는 좀 작은면적 입니다.그래서 100평이상 납기는 것이 좋다는 것입니다.

일반적으로 농지도 필지당 최소면적의 법적규제는 없지만 그렇다고 60평이나 30평의 작은 면적으로 농지 1필지가 되게 하는 것은 허가관청에서도 농업경영상으로 파악하고 있는 것이 사실입니다.

 

➤ 전용시 필요한 비용

- 경지정리가 시행된 논 : 13,900원

- 용수개발이 시행된 논 : 18,300원

- 경지정리와 용수개발이 모두 시행된 논 : 21,900원

- 경지정리가 시행된 밭 : 12,500원

- 기타 농지(1,2,3,4를 제외한 농지) : 10,300원

 

참고로 '경지정리가 시행된 논'이라 함은 구획정리, 농로 및 용·배수로를 체계적으로 정비하여 이루어진 논(경지정리 사업시행이후 논 이외, 타 지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다.

 

다만 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 경지정리를 시행한 것을 제외합니다.

 

'용수개발이 시행된 논'이라 함은 농업기반공사 또는 수리계가 관리하는 수리시설로부터 관개혜택을 받는 논(농업용수 개발사업 시행이후 논 이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다.

 

'경지정리가 시행된 밭'이라 함은 구획정리 또는 밭 용수개발이 되었거나 농로 및 용·배수로의 체계적인 정비가 이루어진 밭(밭 경지정리 사업시행이후 밭 이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다.

 

 

일반적으로 전원주택 부지로 사용되는 토지는 마지막 항목인 기타 농지이므로 경우 평당 약 34,000원 정도로 100평을 전용하는데 340만원 정도가 소요됩니다.

 

 

그리고 수입증지, 면허세를 합친 30,000~40,000원이 추가로 소요됩니다.

저의 경우는 주말주택 용도로 20평 정도의 건물을 고려하여, 500평 중 60평(200㎡) 정도만 전용허가를 받았습니다.

 

 

(6)(7)사업 기간

다시 한번 말씀하지만, 전용허가를 받은 후 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소됩니다.

일반적으로 이 항목은 그 기간이 1년 6개월 정도가 되도록 기입합니다.

 

(8)전용 목적

‘주택 신축’이라고 기입하시면 무난합니다.

 

(10) 지목

밭 또는 논으로 해당 사항을 기입하십시오.

 

(11) 면적

전용 면적이 아닌 해당 지번의 총 면적을 적으셔야 합니다.

 

(12) 진흥지역 용도구분

토지 이용 계획원을 보고 같은 내용으로 적어야 합니다.

일반적으로 ‘준농림’인 경우에 전용 허가가 쉬운 것으로 알고 있습니다.

 

(14) 주재배 작물명

현재 실재 재배중인 작물을 적으시면 됩니다. 저의 경우는 ‘옥수수, 고구마’라고 기입하였습니다.

 

 

➤사업 계획서 작성 첨부

전용 허가 관련 서류 중 ‘사업 계획서’ 및 ‘피해 방지 계획서’가 가장 어렵다고 생각됩니다.

최소한 각 항목별 내용을 꼭 이해하시고, 개인의 상황에 맞추어 수정하시길 바랍니다. 반드시 포함되어야 할 내용으로는 전용목적, 사업시행자, 시행기간, 시설물의 배치도 및 소요자금 조달 방안을 구체적으로 서술해야 합니다.

그 중에 어려운 서류는 시설물의 배치도인데, 저의 경우에는 농업기반공사의 홈페이지에 농어촌주택 표준설계도의 배치도를 인터넷에서출력후 사업계획서에 첨부하면됩니다. (http://www.karico.co.kr/sds/)

표준주택도면은 여러 종류의 면적에 따라 다양하게 준비되어 있으므로 활용할 가치가 매우 높습니다.

 

 

➤피해 방지 계획서 작성 첨부

처음에 생각하기를 시골에 집 하나 짓는데 무슨 피해가 있길래 이런 계획서까지 제출하는지 의아해 했습니다.

그러나 인허가를 담당하는 관공서의 입장에서 보면, 민원 발생의 소지를 최소화 하는 것이 필요한 것 같았습니다.

 

 

➤전용허가비용 준비

 

 

상기와 같이 준비를 한다.

제출할 서류들은 다시 정리해보면 다음과 같습니다.

- 농지 전용 허가 신청서

- 사업계획서

- 피해 방지 계획서

- 시설물 배치도

- 등기부등본

- 전용 예정구역이 표시된 지적도 또는 지형도

- 피해 방지 계획서

- 전용비 및 인,허가 신청 인지대등 수수료비용

다소 분량이 많아 보이지만 하나하나 준비한다면 그리 어려운 일만은 아닙니다. 그리고 전용허가를 받은 다음 해당 군청에서 연락이 오면, 수수료를 지불하게 되면 드디어 전용 허가증을 손에 쥐게 됩니다.

 

실제 납입한 수수료 내역은 다음과 같습니다.

- 수입 증지 : 20,000원(3,500㎡ 이하)

- 면 허 세 : 3,000~30,000원(면적에 따라 다르며,

  필자의 경우 6,000 원)

- 농지조성비 : 2,060,000원(평당 약 34,000원)

참고로 지역개발공채는 납부하지 않았습니다.

 

 

농지전용은 국민의 권리라는 생각을 갖고, 대행회사를 거치지

않고도 군청의 문을 두드려 보십시오.

완벽하게 준비한다고 해도 막상 현장에서 부딪히면 많은 변수가 있는것이

인허가인 만큼 기본적인 지식과 발품만 부지런히 판다면 전원에 내딧는

첫발을 힘차게 내디딜 수 있을것이다.