부동산 투자 이렇게 하면 망한다

부동산투자, 이렇게 하면 반드시 망한다

머니위크 | 지영호 | 입력 2010.05.07 10:17

[[머니위크 커버]필패 新 10계명/ 부동산]

불과 몇천만원의 종자돈으로 수억에서 많게는 수십억원까지 벌었다는 부동산 투자자의 성공담이 언론이나 출판을 통해 수시로 오르내린다. 내용은 대부분 비슷하다. 부동산 까막눈이던 그들이 어떤 큰 심경의 변화를 겪게 되면서 '열공'을 통해 깨달음을 얻어 승승장구한다는 내용이다. 제목도 하나같이 똑같다. '얼마로 얼마 버는 방법'이나 '투자 성공을 위해 지켜야할 몇가지' 등이다.

하지만 그들의 삶을 따르자니 기회비용이 크다. 생업을 포기하고 부동산 투자에 매달리기도 현실적이지 않은데다 설령 그렇다 할지라도 투자 성공을 장담할 수 없다. 때문에 독자의 반응은 미온적일 수밖에 없다. 당장 실천하기 망설여지는 이유다.

반면 금지 규정은 안하면 그만이다. 꼭 성공하지 않더라도 큰 실패는 면할 수 있다. 그래서 부동산 투자 시 하지 말아야 할 10가지를 정보업체로부터 취합했다. 아래 내용들이 걸린다면 투자를 다시 생각해볼 필요가 있는 것들이다. 아파트 분양 계약 시 주의점은 닥터아파트, 오피스텔 투자는 부동산써브, 매수 매도 타이밍은 스피드뱅크의 도움을 받았다.

< 아파트 구입편 >


1. 값이 싼 저층 투자

분양권시장 초기에는 로열층과 비로열층의 가격은 대체로 5∼10% 차이를 보이고 있다. 하지만 시간이 흐를수록 가격 차이는 10%이상 커지고 최고 30%까지 차이가 날수 있다. 가격이 싸다고 무턱대고 비로열층을 구입했다가 가격 재미를 못 보는 경우가 많다.

한강조망 분양권이라면 무조건 한강이 보이는 물건을 매입하라. 입주 직전에 매도할 계획이라면 더욱 더 로열층을 사야 한다.

2. 물건만 좋으면 됐지

지역별로 가격상승을 선도하는 지역 대표 분양권이 있다. 가격이 비싼 게 흠. 하지만 이들 대표 분양권은 불황기에 가격 하락폭이 적고 호황기에는 가격상승을 선도하게 된다. '가격이 너무 올라서'라는 망설임으로 눈을 한 단계 낮출 경우 요즘 같은 대세 하락기에 더 큰 손실을 입을 수 있다.

같은 의미로 분양권을 살 때는 시공사의 브랜드파워를 따져 매입할 필요가 있다. 경기지역에서 브랜드파워 현상이 두드러진다.

3. 요즘 여기가 뜬다며?

일부 투자자 가운데 '요즘 어디가 뜬다'는 말에 쉽게 휘둘리는 경우가 있다. 하지만 정작 프리미엄은 금방 꺼진다. 분양권에 프리미엄이 붙는 지역은 한정돼 있다. 전통적 강세를 보이는 지역이다. 서울에는 강남구, 서초구, 송파구, 마포구, 성동구 그리고 경기도는 용인, 수원 등 경기 남부지역과 같은 지역선호도가 높은 곳이다. 선호도가 높아야 거래가 활발하고 팔고 싶을 때 언제든지 팔수 있어 환금성이 좋다.

< 갈아타기 편 >


4. 선 매수-후 매도로 한몫 잡을까?

상승기에는 집을 매입한 뒤(선 매수) 보유 주택을 팔면(후 매도) 더 많은 차익을 얻을 수 있다. 그러나 재테크 고수가 아닌 일반인인 경우 이런 방법은 피하는 게 바람직하다.

급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치를 수 있기 때문이다. 실제로 주변에는 '선 매도 후 매수' 원칙을 지키지 않아 낭패를 보는 사람들이 의외로 많다. 거래가 많지 않은 비인기지역에서 인기지역, 비인기지역에서 비인기지역으로 옮길 때나 환금성이 떨어지는 단독 빌라 다세대주택에서 아파트로 갈아탈 때는 반드시 먼저 팔고 사야 한다.

5. 중개업소 간보기

부동산 중개업소를 방문할 때, 간혹 가격만 물어보는 투자자들이 있다. 하지만 중개업자는 그냥 단순히 가격을 물어보는 고객에게는 좋은 매물 정보를 주지 않는다. 아파트를 매수하겠다는 확실한 믿음을 주는 것도 중요하다. 자신의 동원 가능한 자금규모를 알려주고 구체적으로 '0억 000만원'에 매입하겠다는 의사를 분명히 밝히는 게 좋다.

6. ○억원 쯤은 대출되겠지?

평소 은행 문턱 드나드는 것을 상당히 꺼리는 경우 갈아타기를 하다가 낭패를 보는 경우가 있다. 몇년 전 대출한도를 지금의 한도와 비슷하게 생각하거나 주변 사람들의 담보물건을 보고 자신도 비슷한 금액의 대출이 가능하리라는 착각이다. 따라서 매일같이 은행의 대출기준이 달라지는 만큼 계약을 앞두고 직접 은행을 찾는 것이 좋다.

주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 규제를 받으므로 은행을 찾아 대출 가능 금액을 알아본 뒤 매수 계약을 해야 한다. 은행권의 대출 옥죄기로 매도자의 대출금을 매수자가 모두 승계하지 못하는 일이 생겨날 수 있다.

7. 외부 악재에 민감하게 반응하기

주식시장은 외부 악재가 터지면 곧바로 반영돼 주가가 급락한다. 하지만 부동산 시장은 그렇지 않다. 대기업이 무너지고 주가가 폭락해도 떳다방이 몰리고 투기현상이 벌어지는 게 부동산 시장이다. 따라서 외부 악재에 너무 민감할 필요가 없다. 아는 것이 병일 수 있다는 이야기다.

< 오피스텔 투자편 >

8. 일단 사고 보자고

오피스텔을 입주가 아닌 수익형으로 구입한 사람들이라면 무턱대고 싼 매물만 찾아선 안된다. 수익형 부동산의 가장 중요한 요인은 임대수요임을 잊어서는 안된다.

오피스텔 수요가 많은 지역으로는 마포구 공덕동 일대와 지하철 2호선 신촌동 일대, 강남권 테헤란로 일대 등 업무지구 인근 지역과 대학가 주변, 역세권, 신도시 핵심 상권 구역 등이다.

임차 수요층이 풍부해야 임대 수익률도 좋고 거래가 활발해 환금성이 좋기 때문에 투자 위험이 낮아지는 것을 감안하면 되도록 위의 요건들을 고려해야 한다.

9. 세입자? 알아서 살라고 해

투자상품으로 오피스텔을 구입한 투자자가 쉽게 놓치는 것이 있다. 바로 관리비다. '그까짓 관리비 얼마나 하겠어?'라고 생각하면 오산이다. 세입자에게 오피스텔 관리비는 월세와 더불어 민감한 부분이다.

관리비는 세입자가 월세 외에 부담해야 하는 비용으로 관리비가 비싸면 월세를 많이 받기 힘들어 수익률이 떨어질 수 있다. 또한 세입자의 전체 비용 부담액이 커지면 임차를 꺼리기 때문에 세입자를 구하기가 어렵다.

10. 돈 또 달라고?

오피스텔 투자는 제반비용이 많다. 사전에 알아보지 않고 구입의사를 밝혔다가 이래저래 드는 돈에 미간이 찌푸려진다.

주택의 경우는 부동산 경기 활성화를 목적으로 2010년 말까지 취등록세율(2.7%)을 감면해주지만 오피스텔은 주택과 달리 취등록세율(4.6%)이 높다.

중개수수료도 마찬가지다. 주택은 거래금액 구간에 따라 상한요율이 다르고 상한액도 정해져 있지만 토지, 상가, 오피스텔 등 주택 이외의 부동산 중개수수료는 상한요율 0.009 이내에서 중개의뢰인과 중개사가 협의하여 결정할 수 있기 때문에 거래금액이 적더라도 주택에 비해 중개수수료가 많이 나온다.