부동산 재테크방법론(1)

알아두면 돈되는 부동산 격언  

부동산 투자에 나설 때 결코 무시할 수 없는 것이 ‘부동산 격언’이다.
누구의 입에서 나와 전해졌는지 알 수 없지만, 복잡한 이론 보다 훨씬 더 의미있을 때가 많기 때문이다.
'부동산 격언'은 수많은 투자 경험을 집대성한 투자 노하우의 결정체라 할 수 있겠다.

 

부동산시장에서 통용되는 몇 가지 부동산 관련 격언을 정리해 봤다. 단언컨데, 아래 소개한 ‘부동산 격언’에만 충실해도 부동산 투자로 결코 손해보는 일은 없을 것이다.

 

1. '무릎에 사서 어깨에 팔아라'

아마 가장 귀에 익은 부동산 격언일 것이다. 쉽게풀면, 발끝과 상투를 피해 오르는 중간에 사서, 내리는 중간에 팔라는 뜻으로 안정적인 수익을 담보할 수 있는 일반적인 매매시점을 알려주는 것이다. 약간 달리 해석하면 위험부담이 큰 도박성 투자는 지양하라는 의미도 담고 있다. 비슷한 격언으로‘부동산은 타이밍’이 있다.

2. '남이 팔 때 사고 남이 살 때 팔아라'

부동산시장도 경제원리와 마찬가지로 호경기와 불경기가 주기적으로 순환한다. 따라서 남들이 살 때 같이 사고, 남들이 팔 때 같이 파는 부화뇌동식 투자는 남 이상의 수익률을 기대 할 수 없다는 것이다. 이와 비슷한 격언으로는 ‘밀짚모자는 겨울에 산다’, ‘새벽직전이 가장 깜깜하다’ 등이 있다. ‘가장 비관적일때가 매수적기’라는 증시격언도 이와 유사하다.

3. '부동산 투자에서는 부동(不動)이 최대의 적이다'

부동산을 매입하고 오랫동안 방치해 두는 어리석음을 지적한 속담이다. 부동산도 흐름이 있으므로, 가격이 오를 때 처분하고, 보다 유망한 부동산에 재투자해 꾸준히 자산 증식을 도모해야 한다는 의미다. 부동산을 이용 목적으로만 생각하고, 오랫동안 묵혀두는 것은 더 많은 수익을 낼 수 있는 기회를 일부러 모른척 하는 것과 같다는 뜻이다.

4. '아내와 집은 손을 볼수록 고와진다'

소유하고 있는 부동산을 관리하면 할수록 가치가 높아진다는 뜻이다. 건물의 경우 유지보수를 철저히 하여 내용연수를 늘리고, 건물상태를 최상으로 유지함으로써 감가상각에 따른 건물 가치하락을 최소화 하는 것이다.
토지 역시 타인의 무단점유나 기타, 재산권 침해소지를 미연해 방지함으로써 관리소홀로 발생할 수 있는 손실을 막고, 나아가 부동산 가치를 보존, 상승 시키는 노력이 필요함을 의미한다.

 

5. ‘부동산은 발로 사라’

현장 답사의 중요성을 강조한 것이다. 부동산을 매입하기 전에는 꼭 실물을 눈으로 확인하고, 각종 공부와 법규를 본인이 직접 발품을 팔며 신경써야 한다는 것이다. 이는 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나, 대리인을 통할 경우 낭패 볼 수 있다는 것을 경고하는 격언이기도 하다.

6. ‘정책에 맞서지 마라’

부동산은 정부 정책이 가장 큰 변수다. 따라서 부동산 정책을 거스르는 투자는 가급적 삼가라는 뜻이다. 굳이 정책에 맞서 무모하게 투자하기 보다는 인내를 갖고 때를 기다리는게 현명하다는 것. 비슷한 격언으로는‘소나기는 피해가라’가 있다.

7. '가난한 자가 부자가 되는 길은 부동산이다'

부동산 가격은 장기적으로 볼 때 필연적으로 오를 수 밖에 없으므로, 돈을 벌고자 할 때는 부동산에 투자하라는 격언이다. 실제 주식과 같은 유가 증권의 경우 대박과 쪽박이 극명하게 갈리는데 반해, 부동산은 비교적 안정적인 투자처다. 유사 격언으로 ‘돈이 생기면 땅에다 묻어두고 그 다음 사람에 투자하라’, ‘재테크는 부동산이 최고’ 등이 있는데 이 역시도 돈을 벌려면 부동산에 빨리 눈을 떠야 함을 강조하고 있다.

8.투자는 상상력이다  
평소 전원생활을 동경하던 대기업 임원 K씨.

그는 지난주 말 친분이 있는 전원주택 개발업체 소개로 경기도 양평군 북한강변에 있는 전원주택지를 답사했다. 그 땅은 K씨가 평소 꿈에 그리던 전원주택지 그 자체였다.우선 북한강 조망이 최상급이었다. 청평호반이 한눈에 들어왔다.

 

또 서울~춘천간 고속로로가 개통되면 서울에서 40분이면 갈 수있는 거리였다.어렵다는 건축허가도 이미 받아놓은 상태였다.

그러나 산을 깎아 집터를 만들어야 한다는게 마음에 걸렸다.혹시나 토목공사를 하고 나면 조망이 나빠지지 않는지, 토목공사로 저지대가 확실히 매워지는지 등이 걱정됐다.

전원주택 개발업체는 토목공사를 끝내면 오히려 조망권이 극대화 된다고 자신했다.

K씨는 그러나 토목공사 이후의 모습을 보지 않고 어떻게 알 수 있겠느냐는 의구심이 들었다.

K씨 같은 반응은 초보 투자자들에게서 공통적으로 나타난다.

초보 투자자들은 인간의 오감중 '시각'에 가장 의존한다. 오직 눈에 보이는 것만 믿는다.개발 이후의 모습을 상상하지 못한다. 그래서 과감하게 행동하지 못한다.

그러나 고수들은 다르다. 상상력을 발휘한다. 개발 이후의 모습을 찬찬히 머리속에 그려본다. 그리고 '이거다' 싶으면 과감하게 배팅한다.

상상력 부재가 땅값에 미치는 영향은 여기저기서 발견된다. 제2강화대교가 대표적인 예다.

 

제2강화대교 주변지역 땅값은 계획발표 시점에도 올랐지만 정작 개통 이후에 더 크게 올랐다. 사람들은 다리가 개통된다는 것은 알지만 눈으로 보기 전에는 소극적이다.그래서 개통시점에 가장 많이 오른 것이다.

이같은 현상은 서해안고속도로 경부고속철도 등에서도 공통적으로 나타났다.아산 천안 오송 등의 땅값이 실제로 크게 오른 것은 건설공사가 모두 끝나고 개통을 얼마 남겨두지 않은 시점이다.

 

투자는 상상력이다. 신도시든 고속철도든 완성된 모습을 미리 머릿속으로 그리고 한발 빠르게 움직여야 한다.

다만 제대로 된 상상력을 발휘해야 한다. 황당한 상상이면 오히려 악이 된다.그러나 도로 및 신도시 건설 등의 상상은 조금만 신경쓰면 충분히 가능하다.

9.불황기의 부동산 투자  

 

1. 돈 되는 부동산을 산다.

불경기에는 묵혀두는 투자보다 현금화할 수 있는 투자가 좋다. 꼬박꼬박 임대료가 나오는 종목이 ‘대박’종목보다는 좋은 것이다. 임대료를 받을 수 있는 수익성 부동산은 상가, 오피스텔, 소형아파트 등이다. 다만, 침체기에는 자산 가치가 떨어질 수 있으므로 소액씩 분산 투자하는 것이 좋다.

2. 현금의 장점을 살린다.

부동산을 살 때는 현금의 위력을 최대한 발휘하는 게 좋다. 어떤 부동산도 현찰을 들고 흥정하면 훨씬 싼값에 살수 있다. 특히 급매물의 경우는 현금의 장점을 최대한 높일 수 있다. 그렇다고 조급하게 처신해서는 안 된다.거래가 한 번 성사되면 되 물리기 어렵기 때문이다.

3. 살 때보다 팔 때를 생각한다.

부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 싸도 팔리지 않으면 무용지물이 다. ‘10억 거지’라는 말은 팔리지 않는 부동산을 가지고 있는 경우를 말한다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 이때를 조심해야 한다.

4. 부가가치를 키운다.

단일 종목으로는 수익을 올릴 수 없다. 수익성이 별로 없는 종목도 한차례 가공을 하면 플러스 알파의 효과를 올릴 수 있다. 가령, 경매 받은 아파트를 리모델링 한다든가, 주택을 상가로 바꾸는 등으로 용도를 변경하거나 기존의 업종을 새로운 업종으로 바꾸는 등의 가공을 하면 수익을 높일 수 있다.

5. 기존의 부동산 값은 잊는다.

부동산 값은 흥정하기 나름이다. 기존의 시가, 공시지가, 감정가격 등은 현재 의 경제상황에서는 의미 없는 숫자일 수 있다. 현재 가치에 적정한 가격,앞으로의 기대가치에 알맞은 값으로 거래해야만 한다. 자신의 부동산을 팔 때도 마 찬가지다. 본전 생각 때문에 우물쭈물 하는 사이에 손해는 커진다.

6. 바닥까지 기다린다.

부동산이 오를 것이다 내릴 것이다 등등의 소문을 듣고 조급히 행동해서는 실패하기 십상이다. 주식은 바닥 시점을 알기가 쉽지 않지만 부동산은 바닥기간이 길기 때문에 현금만 있으면 충분히 대처할 수 있다. 때를 기다릴 줄 알아야 만이 실패를 피할 수 있다.

7. 앞서가지 말자.

초기에 뛰어들어서 금융부담을 키울 필요가 없다. 값이 내린다고 해서 서둘러 샀다가 침체의 골이 깊어지면 본전도 건지기 힘들기 때문이다. 자신이 선두주자가 되는 것보다는 한발 뒤에서 따라가는 것이 좋다. 물론 확신만 있다면 앞서가는 것이 나쁘지는 않다.

8. 전문가를 활용한다.

부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다. 혼자 힘 들이지 말고 전문가를 활용하라. 집근처의 중개업소만 찾아도 도움을 받을 수 있다. 전문가를 활용하는 것이 리스크를 줄이는 길이다. 다만, 자신도 전문가 수준의 안목을 길러야 서투른 판단을 하지 않게 된다.

9. 정보를 생활화한다.

부동산은 정보가 곧 현찰이다. 초단위로 변하는 세상에서 살아남는 길은 돈되는 정보를 남보다 빨리 얻는 것이다.특히 요즘은 경제상황이 수시로 변하기때 문에 발 빠르게 대응하지 않으면 뒷북을 치기 쉽다. 경제신문의 부동산기사와 인터넷 부동산 사이트를 매일 이용하자.

10. 결정은 자신의 몫이다.

친구 따라 강남 가듯 남들 따라 투자해서는 위험하다. 예외는 언제나 있으며 어디나 복병이 있다. 신중하고 냉정하게 판단하고 행동하는 것만이 실패를 줄 이는 길이다. 자신의 능력에 맞는 선에서 투자하는 것도 명심할 사항이다. 과욕은 돌이킬 수 없는 화를 부른다.

 

 부자되세요  !!!!