DTI 계산 방법

요즘 부동산시장이 과열되어 LTV와 DTI라는 용어가 많이 등장하고 있읍니다.

최근 발표한 부동산 정책 중 DTI를 40%로 제한하고 있는데 이때 나의 연봉으로 얼마나 대출을 받을 수 있는지 간단하게 정리해 봅니다.

 

 

DTI는 해당주택 담보대출 원리금 상환액과 기타 금융기관 부채의 연이자 상환액을 더한 뒤 이를 자신의 연소득으로 나눠 계산한다.

 

연소득의 경우 돈을 빌리는 사람의 배우자가 주택담보대출이 없을 경우 부부 합산액을 적용한다.

 

즉 연봉 5000만원 직장인이 은행에서 연 5.5% 금리에 20년 상환 약정으로

1억원을 빌릴 경우,매년 부담해야 할 상환액은 연이자 550만원과 원금 500만원 등 1050만원이다.

 

이를 다시 연봉으로 나누면 21%정도가 나온다.

따라서 DTI 를 40%로 규제하고 있기 때문에 이 직장인은 2억원 정도를 대출받을 수 있다는 얘기다.

 

DTI 란 총부채 상환비율로 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자상환액의 합을 연소득으로 나눈 비율을 가리키는 말이다.

 

DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채 이자상환액) ÷ 연간 총소득

연소득은 근로소득원천징수영수증ㆍ소득금액증명원ㆍ연금증서 등 공공기관이 발급한 자료로 증명해야 한다.

 

소득증빙자료를 갖추기 어려운 자영업자의 경우 상대적으로 대출금액이 줄어 불리하다.

 

DTI가 적용되는 경우 대출금은 대출 기간에 따라 다르다. 장기대출이면 대출금이 많다. 이때 실제로 사용하지 않는 마이너스 통장대출도 DTI의 계산에

포함되므로 정리하는 것이 좋다.

 

DTI 의 세부적 계산 방법

 

아파트 매매잔금 대출시 가장 중요한 것중 하나는 DTI에 관한 부분입니다.
투기지역 아파트의 경우 아무리 시세가 높게 책정된다고 하더라도 DTI가 충족되지 않으면 대출한도가 줄어들기 때문입니다.

DTI가 적용됨에 따라 채무자가 상환능력을 증빙하는 것은 매우 중요하며, 대출한도를 늘리려면 공식적으로 소득을 증빙할 수 있는 자료가 증빙이 되어야 합니다.

 

신고 소득은 신용카드 매출액, 은행 입금내역, 국민연금 납입 영수증 등 공식적인 소득 입증 자료는 아니지만 실질적인 소득이 있는 것으로 인정할 만한 소득자료로 볼수 있습니다.

 

1. DTI를 산정하는 방법을 알아야 대출가능 금액을 알수 있다.

 ▶ DTI 계산방법

 

 a. 타부채가 없을 경우
  
 ⅰ) 원리금균등 분할상환

  ex) 대출금액 : 20,000만원 (2억원)         대출기간 : 30년
        이      율 : 7%                     연 소득 : 4,000만원

     월 원리금(원금 이자) 1,330,605원 정도임. 

(*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라 틀려짐.) 
 
     ① 연 원리금 : 1,330,605원 X 12(개월) = 15,967,260원
     ② DTI: 15,967,260원÷  40,000,000원 = 39.92%   
      
   * 위와 같은 경우 DTI비율이 40%이내이므로 DTI가 충족됩니다.


ⅱ) 원금균등 분할상환

  ex) 대출금액 : 20,000만원 (2억원)         대출기간 : 30년
        이      율 : 7%                     연 소득 : 4,000만원
        월 원리금(원금 이자) 1,686,574원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라

       틀려짐.) 


    ① 연 원리금 : 1,686,574원 X 12(개월) = 20,238,888원
    ② DTI : 20,238,888원 ÷  40,000,000원 = 50.60%   

 * DTI 적용 기준에 관한 내용은 '내집마련 포커스' [DTI 기준으로 대출한도를 알자]의 표를 참조해 주세요. 


 b. 타부채가 있을 경우

  ex) 대출금액 : 20,000만원 (2억원)         대출기간 : 30년
        이       율 : 7%                          연 소득 : 4,000만원
        상환방법 : 원리금균등 분할상환
        타 부채(기존담보대출 신용대출) : 2,000만원
        가계자금금리 : 8.29%
        월 원리금(원금 이자) 1,330,605원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라

        틀려짐.) 
     ① 연 원리금 : 1,330,605원 X 12(개월) = 15,967,260원
     ② 타부채 연 이자 : 20,000,000원 X 8.29% = 1,658,000원
     ②DTI: (15,967,260원 1,658,000원) ÷  40,000,000원 = 44.06%   
                                         

2. 대출금액에 따른 필요 연 소득은?

▶ 필요 연 소득 구하는 방법

 

 a) 타부채 없을 경우


  ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원)         대출기간 : 30년
        이       율 : 7%          상환방법 : 원리금균등 분할상환
        월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라

       틀려짐.) 
 

     ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
     ② 필요 연 소득 : 19,959,060원 = 7,983,624원 ÷  40%


 b. 타부채 있을 경우


  ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원)         대출기간 : 30년
        이      율 : 7%          상환방법 : 원리금균등 분할상환
        타 부채(기존담보대출 신용대출) : 3,000만원
        가계자금금리 : 8.29%
        월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라

        틀려짐.) 


     ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
     ② 타부채 연 이자 : 30,000,000원 X 8.29% = 2,487,000원
     ② 필요 연 소득 : 26,176,560원 =(7,983,624원 2,487,000원)

                                                        ÷ 40%


 3. 소득증빙이 어렵다면? 다른 방법으로 소득을 산정해 보자!


 소득증빙이 안될 경우 최저생계비용, 신용카드 매출액, 통장 입금내역, 국민연금 납입 영수증 등으로 소득을 산정하여 DTI를 산정할 수 있으며, 대출조건이 같다고 하더라도 소득을 산정하는 방법에 따라 DTI 비율이 틀려집니다.


ⅰ) 최저생계비용
   ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원)         대출기간 : 30년
        이      율 : 7%        상환방법 : 원리금균등 분할상환                 
        월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라

        틀려짐.) 


    ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
    ② DTI : 7,983,624원 ÷  15,190,176원 =52.55%   


 ※ 기혼자의 경우 4인 가구 기준 1,265,848원

     (연 소득 15,190,176원) 소득 인정.



ⅱ) 연말정산용 신용카드 사용내역

   
 ◆ 연 소득 : 10,000,000원 ÷  38.5% = 25,974,026원

      (최고 4,500만원까지 소득인정.)

    ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원)         대출기간 : 30년
        이    율 : 7%          상환방법 : 원리금균등 분할상환                 
        월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라

        틀려짐.)


    ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
    ② DTI : 7,983,624원 ÷  25,974,026원 = 30.74%   


 ⅲ) 통장 입금내역 최근 3개월

 

  ◆ 연 소득 : 3,000,000원 X 4 X 150% = 18,000,000원


  ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원)         대출기간 : 30년
        이    율 : 7%          상환방법 : 원리금균등 분할상환                 
        월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라

       틀려짐.)


    ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
    ② DTI : 7,983,624원 ÷  18,000,000원 = 44.35%  



ⅳ) 국민연금 납입 영수증

◆ 연 소득 : (100,000원 ÷  9%) X 12 = 13,333,333원


  ex) 대출금액 : 10,000만원 (1억원)         대출기간 : 30년
        이    율 : 7%          상환방법 : 원리금균등 분할상환                 
        월 원리금(원금 이자) 665,302원 정도임.
     (*원리금은 대출신청금액, 상환기간, 금리, 상환방법에 따라

      틀려짐.) 


    ① 연 원리금 : 665,302원 X 12(개월) = 7,983,624원
    ② DTI : 7,983,624원 ÷  13,333,333원 = 59.88%   


 
 ※ 위와 같은 조건일 때, 연말정산용 신용카드 사용내역으로

대출진행을 할 경우 가장 많은 소득을 인정받을 수 있습니다.