토지의 용도 이해와 자연녹지투자

용도지역의 정의(定義)

토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 · 효율적으로 이용하고 공공복리 및 도시기능의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도지역의 용도구분

건설교통부장관 또는 시 · 도시자는 다음의 용도지역의 지정 또는 변경을

도시관리계획으로 결정한다.

용도지역	지정목적
도시지역	인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발 · 정비 · 관리 · 보전이 필요한 지역
관리지역	도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
농림지역	도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역
자연환경 보전지역	자연환경 · 수자원 · 해안 · 생태계 · 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 · 육성 등을 위하여 필요한 지역

용도지역의 지정

건설교통부장관 또는 시 · 도지사는 다음의 용도지역의 지정 또는 변경을

도시관리계획으로 결정한다.

도시지역	주거지역	거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
	상업지역	상업 그 밖에 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역
	공업지역	공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역
	녹지지역	자연환경 · 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
관리지역	보전 관리지역	자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	생산 관리지역	농업 · 임업 · 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	계획 관리지역	도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적 · 체계적인 관리가 필요한 지역
농림지역		이 법 또는 관계 법률이 정하는 바에 따라 농업의 진흥과 산림의 보전 · 육성에 필요한 조사와 대책을 마련하여야 하는 지역
자연환경보전지역		이 법 또는 관계 법률이 정하는 바에 따라 환경오염방지, 자연환경 · 수질 · 수자원 · 해안 · 생태계 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호육성을 위하여 필요한 조사와 대책을 마련하여야 하는 지역

용도지역의 세분

건설교통부장관 또는 시 · 도지사는 용도지역을 도시관리계획결정으로

세분하여 지정하거나 이를 변경 할 수 있다.

법에 의한 용도지역	시행령에 의한 용도지역		용도지역의 구체적 내용
주거지역	전용 주거 지역	제1종 전용주거지역	단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
		제2종 전용주거지역	공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
	일반 주거 지역	제1종 주거지역	저층주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
		제2종 주거지역	중층주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
		제3종 주거지역	중고층주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
	준주거지역		주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
상업지역		중심상업지역	도심 · 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
		일반상업지역	일반적인 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
		유통상업지역	도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
		근린상업지역	근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
공업지역		전용공업지역	주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
		일반공업지역	환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
		준공업지역	경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거 · 상업 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
녹지지역		보전녹지지역	도시의 자연환경 · 경관 · 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
		생산녹지지역	주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
		자연녹지지역	도시의 녹지공간의 확보, 도시확산 방지,장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

용도지역별 건폐율 · 용적률

용도지역			건폐율		용적률
			법 (제77조제1항)	시행령 (제84조제1항)	법 (제78조제1항)	시행령 (제85조제1항)
도시지역	주거지역	제1종전용 주거지역	70% 이하	50% 이하	500% 이하	100% 이하
		제2종전용 주거지역		50% 이하		150% 이하
		제1종일반 주거지역		60% 이하		200% 이하
		제2종일반 주거지역		60% 이하		250% 이하
		제3종일반 주거지역		50% 이하		300% 이하
		준주거지역		70% 이하		500% 이하
	상업지역	중심상업지역	90% 이하	90% 이하	1,500% 이하	1,500% 이하
		일반상업지역		80% 이하		1,300% 이하
		유통상업지역		80% 이하		1,100% 이하
		근린상업지역		70% 이하		900% 이하
	공업지역	전용공업지역	70% 이하	70% 이하	400% 이하	300% 이하
		일반공업지역				350% 이하
		준공업지역				400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	20% 이하	100% 이하	80% 이하
		생산녹지지역				100% 이하
		자연녹지지역				100% 이하
관리지역	보전관리지역		40% 이하	20% 이하	100% 이하	80% 이하
	생산관리지역
	계획관리지역			40% 이하		100% 이하
농림지역			20% 이하		80% 이하
자연환경보전지역			20% 이하		80% 이하

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자연녹지의 투자가치

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1. 자연녹지라고 해서 모두 개발될 가능성이 있는 것은 아닙니다. 자연녹지는 장차 도시개발이 확대됨에 따라 단계적으로 개발될 유보지적 성격도 있고, 도시지역의 자연경관을 유지하기 위해서 필요하기 때문에 실제 개발 가능성이 없는 녹지 지역도 있습니다.

2. 긍정적인 면으로 도시지역이 확장된다면, 자연녹지가 주거지역이나 상업지역으로 용도가 변경되는 경우도 있지만, 변경여부는 해당지자체만 알 수 있으므로 투자시에는 최악의 시나리오 까지도 생각해 보아야만 합니다. 개발가능성이 없는 자연녹지 지역이라면 투자금이 장기간 묶이게 됩니다.

3. 자연녹지는 건폐율 20% 용적율 100% 이내에서 지자체 조례로 정한 범위 내에서 개발 가능하지만, 또한 지자체마다 경사 몇% 이상, 고도 몇 미터 이상, 임목도(나무가 얼마나 있는지) 몇 % 이상은 개발행위를 금하고 있기도 합니다.

4. 따라서 자연녹지라고 해도 현지 지형을 살펴야 하고, 지자체 조례를 검토해 봐야 하고, 개발 가능지라고 해도 도시 확산의 속도에 비추어 일정 기간내 개발될 잠재력이 있는지 평가해 봐야 합니다.

5. 또한 자연녹지지역은 건폐율/용적률도 타 용도지역에 비해 적으면서도, 건축시 제한사항도 많으므로 투자목적을 정확히 정하고, 건축이 목적인 경우에는 해당지자체에 문의하여 해당 업종의 건축과 영업이 가능한지 반드시 확인하여야 합니다.

6. 따라서 도로여건, 기존 도심과의 연계성, 주변여건등을 고려하여 1차적으로 판단후, 해당지역이 인구가 증가하거나 새로운 도시계획의 수립으로 도시지역이 팽창하는 지역인가 철저하게 분석하고 판단해 보아야 할것 입니다. 실제로 도시계획이 잡혀있어도 개발의 진행은 수년간 정체되는 사례도 있으니 유의 하여야 합니다.