귀농 하실분 알아야 할 투자상식

농지취득의 자격요건

 

농지취득이 외지인에게 개방되면서 농지취득자격의 심사기준이 많이 완화되었다

기준은 농업경영에 이용하는 것인지 확인하고 농지 소재지와 거주자가 다른 농민인 경우 농지원부등본을 확인한다.

 

소유농지를 타인에게 임대하거나 위탁경영 여부등을 확인한다 .

 

외지인이 농지를 취득할수 있는 경우는 농지 소재지에 거주하지 않더라도 본인 또는 가구원이 1년 이내에 30일 이상 직접 농사를 지을수 있어야 한다 .

 

위탁 영농일 경우는 본인 및 그세대원 중 일부가 1년에 30일 이상 직접 농사지을 것을 조건으로 하고 자경일 경우는 90일 이상 경작해야한다.

 

 

달라진 준농림과 관리지역 투자법

 

2003년1월부터 “국토 계획 맟 이용에관한 법률” 시행으로 난개발의 주범이었던 준농림지가 전면 폐지돼 주변 경관을 해치는 나홀로 아파트나 러브호텔등이 들어설 수 없다.

 

준농림지와 준도시 지역의 구분을 없애고 이지역을 합해 관리지역으로 구분했는데

관리지역은 보전관리,생산관리,계획관리지역으로 나뉜다.

 

이는 개발한 곳과 보전할 곳을 구분농지 등은 보전과 생산관리지역에 해당되고

계획 관리지역은 개발이 자유롭다.

 

수도권은 3년이내 ,수도권밖은 5년이내 도시관리계획으로 결정한다(2007년),

현재 관리지역이지만 보전성이 강한 자연경관지구나 문화제 주변에 있는 경우는 정도에 따라 보전지역으로 바뀔 수 있으니 토지이용계획확인원을 확인한다.

 

 

개정된 농지법 꼼꼼 가이드

 

2003년1월부터 농민만이 소유할 수있던 농지를 도시민들도 소유하게 되었는데

302평 이하의 농지는 도시민의 자격으로 소유할 수 있도록 농지법이 개정되었다.

그러나 단일화된 농지로서 302평의 소형 평수는 좀처럼 구하기가 어렵다는 단점이 있다.

 

먼저 농지취득자격 증명 발급 신청시에 농지관리위원회의 확인절차가 폐지되었다.

시험.연구 실습용, 체험영농등 농업 경영 이외의 목적으로 농지를 취득하는 경우는

취득자격증명 발급 신청시 농업 경영계획서를 제출할 의무가 없어졌다.

 

비농가가 상속 이농으로 소유하는 농지의 경우 1헥타르 이내의 소유가 계속 유지된다.

 

그러나 주말 체험 영농 목적으로 취득한 경우는 302평이하로 소유할 수 있다.

주말 체험영농으로 취득했을 때 농지를 정당한 사유없이 임대 또는 휴경한 경우에는 농지를 처분 해야한다.

 

농촌투자 활성화를 위해 농촌지역에 연수시설, 복지시설.의료시설, 관광 및 체육시설 등에 대하여 대체농지조성비를 50% 감면해 준다

 

 

농가주택, 소액으로 토지와 집을 한꺼번에 잡는다

 

농가주택은 적은 돈으로 토지와 주택을 구입 할 수 있다

전원주택은 매입에서부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않고 비용이 많이 들지만

농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 저럼하게 매매 형식만 취하면 된다

즉 농지전용이나 건축 등의 절차 없이 단순하다.

 

또한 적은 비용으로 리모델링까지 하면 훌륭한 전원주택이 될수 있다.

농업진흥지역에서 농업인 주택은 농업인만이 취득할 수 있고 진흥지역 밖에서는

5년 이내에 일반주택으로 사용하고자 할 경우 용도변경 승인을 받아야한다.

 

농가주택을 구입할 때 확인할 점들은 가장 먼저 도로를 확인해야 한다 .

농가주택은 마을과 연접하거나 마을 내에 있다.

 

그런데 마을 자체에

지적상 도로가 없고 현황도로만 있는 경우에는 문제가 있다

 

또한 여러성씨가 모여사는 마을이나 20가구 미만인 동네는 외지인들을 환영하나,

집성촌은 텃세가 심할 수 있다.

 

축산단지가 접했거나 묘지가 유난히 많은 지역도 피해야할 대상이다.

거리를 비교해 교통 도로망을 보면서 미래적 가치를 따져본다.

 

 

농막과 주말농장

 

농사에 편리 하도록 논.밭 근처에 임시거처로 간단히 지은 집을

농막이라 한다 .

농막은 자체가 농지이고 가건물에 속해 전기, 수도시설은 할수 없다.

단지 농사를 지으면서 휴식공간으로 사용할 수있다.

 

농지를 경영하지 않고 농막을 설치할 수 있는 사람은 농민이어야 한다.

농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배지로 이용되는 토지에 설치한 농막의 부지는 농지로 규정하여 기존 농지에 설치하는 경우 농지전용 절차없이 설치할 수 있다

 

 

주말농장은 주말에 가족단위로 채소 등을 가꾸고 동물까지 키우는

동물농장인 도시 근교의 농업체험장을 말한다.

 

서울근교 농지 가운데 경치가 좋고 일손 부족으로 농사를 짓기 힘든 경작지를

도시인에게 1년단위로 임대,주말이나 휴일에 소규모로 채소를 길러보며 전원생활을 할수 있도록 만든 곳이다.

 

물론 도심에서 한시간 이내 거리인 교통이 편리한 지역에 자리하고있다 .회원모집은 보통3-4월 초순, 농장 개장식까지 한다.

 

임대료는 보통 가족단위로는 5-10평을 한 구좌로 하여 수도권의 경우 평당 1만 원선이고 기타 지역은 평당 3천-5천원이다.

 

주말농장은 도시근교의 유휴지를 활용함으로써 농가소득 증대에 보탬이 된다

 

 

그린벨트 투자, 이것만은 조심 !

 

그린멜트 해제지역이라도 집을 지을 수 있는 용도가 아닌 경우 건축하려면

건축허가를 별도로 받아야 한다. 따라서 토지를 매입하기 전에

취득목적에 맞게 개발 여부를 확인하는 것이 좋다.

 

전원주택이나 근린생활시설의 목적이라면 폭 4미터 이상 도로에 접해 있어야

건축허가가 나는 점더 염두에 두어야 한다.

 

이때 취락지역과 너무 떨어진 외진 땅이나 개발이 불가능한 습지,

토지는 피하는 게 좋다.

 

그린벨트에 투자하려면 먼저 해제 여부를 파악해야 한다.

그린벨트 내 땅이라고 무조건 돈이 되는 것이 아니므로 집단취락지역 밖의

개발이 불가능한 산지 구입은 피해야 한다.

또한 해제돠었어도 토지공사가 수용하는 경우도 있고,

 

그린벨트가 헤제된 지역도 토지거래허가지역에 속하는 경우가 많다.

 

거주기간, 증,개축 가능 면적 등 그린벨트 내 건축관련법규 내용을

명확히 알고 구입해야 한다.

 

나대지의 경우 신축허용범위를 잘 살펴야 하는데 건축이 가능한 나대지와

건축이 불가능한 나대지가 있기때문이다.또한 지적도로가 있어야 하고

맹지인 경우는 이웃 토지주의 토지사용승낙을 받아야한다.

 

그린벨트 구역 지정당시 주택조성을 목적으로 허가를 받아 조성됐거나

조성중인 토지에는 건축이 가능하다.

 

목이 대지가 아니더라도 구역지정 이전부터 있는 건물로서 건축물괸리대장에

기재된 건물인 경우에도 견축이가능하다.

 

지나치게 경관이 좋은 곳은 투자우선순위에서 제외해야 한다.

그린벨트 해제 후 보전녹지, 생산녹지, 공원등으로 규제될 수 있다.

 

또한 용도지역 경계선이 어떻게 형성되느냐에 따라 개발 예정지역의

포함 여부가 결정된다. 반드시 현지를 방문하고 입지를 철저히 파악하여야 한다.

원래는 논밭이었다가 그린벨트로 규제된후 지목이 대지인 경우

집을 신축할 수 없으며,

반대로 그린벨트 지정 이전에 대지였던 것이 지정 후에 논밭으로 된 것도

신축이 금지되므로 용도를 반드시 확인해야 한다.

 

그린벨트내 주택을 이축하고 남은 대지에 새로 주택을 짓는 것도 금지된다,.